饒州大市場(chǎng) 為何“有場(chǎng)無(wú)市”
——對(duì)饒州大市場(chǎng)的調(diào)查與思考
饒州大市場(chǎng)位于鄱陽(yáng)縣城城北汽車站斜對(duì)面，北緯三路南側(cè)，是我縣招商引資的項(xiàng)目之一。占地1.7萬(wàn)平方米，總建筑面積3.2萬(wàn)平方米。有商鋪212套，商品房24套，功能設(shè)計(jì)為“小商品零售批發(fā)市場(chǎng)”。2002年9月開建，于2003 年9月底竣工。近來(lái)，廣大干群對(duì)這一市場(chǎng)的建設(shè)與運(yùn)作議論頗多。為此筆者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一些情況。
群眾描述現(xiàn)狀： “一熱一冷”
房產(chǎn)銷售熱 該市場(chǎng)從開工到竣工不到一年半間，所有商鋪與商品房均已銷售完畢，到目前為止，這是鄱陽(yáng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)開發(fā)史上最好的成績(jī)。開發(fā)商賺得盆滿缽滿。因?yàn)閷儆谳^早開發(fā)的市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)鄱陽(yáng)的店面與商品房的需求量較大，加上地理位置較好，靠近汽車站，買主甚是看好，以為生意好做，所以銷售呈現(xiàn)一片“火熱”。
市場(chǎng)形成冷 整個(gè)饒州大市場(chǎng)總共212家店鋪全部銷售一空，但到現(xiàn)在為止，開業(yè)的卻不到10家，而且經(jīng)營(yíng)的還不是小商品，有的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧，有的是開診所，幾乎與小商品無(wú)關(guān)。整個(gè)市場(chǎng)顯得冷冷清清，凄涼蕭條，與投資商宣傳的“饒州大市場(chǎng)，商機(jī)無(wú)限”相去甚遠(yuǎn)。買主當(dāng)初“發(fā)財(cái)致富”的美麗憧憬變成了憂心忡忡的“水中花、鏡中月”。一股火熱的投資熱情被澆得一片冰涼。饒州大市場(chǎng)的“商機(jī)”變成了置房業(yè)主的“傷心”。整個(gè)市場(chǎng)顯得一片 “寒冷”。
那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這種“有場(chǎng)無(wú)市”的現(xiàn)象呢？
有關(guān)人士分析原因：“三不一少”
市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確 有關(guān)人士分析，這個(gè)市場(chǎng)定位為“小商品零售批發(fā)市場(chǎng)”是不符合我們縣情的。一是我縣交通不發(fā)達(dá)，縣城不靠近高速公路與鐵路，港口也沒(méi)有發(fā)揮大作用，運(yùn)輸成本比較高，更不是小商品生產(chǎn)基地，在小商品的價(jià)格上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)外地批發(fā)商沒(méi)有足夠的吸引力。二是鄱陽(yáng)縣面積大，但是與周邊城市比較接近，象蘆田、饒埠、古 南、古縣渡、凰崗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本上是到樂(lè)平的贛東北大市場(chǎng)，甚至到義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)小商品。游城鄉(xiāng)以北又基本到景德鎮(zhèn)或九江批發(fā)小商品，只有靠近縣城的雙港、團(tuán)林、四十里街、珠湖、高家?guī)X、蓮湖、三廟前等鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)縣城批發(fā)小商品。三是原本就有比較多的小商品批發(fā)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)，容量不夠。如果是搞零售的話，地理位置也不是很好，不是人口集聚地，沒(méi)有人氣哪來(lái)財(cái)氣？四是市場(chǎng)不專業(yè)很難做大做強(qiáng)。如果像水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)那樣，按照本地的優(yōu)勢(shì)和特色，做個(gè)專業(yè)的市場(chǎng)會(huì)很容易降低成本，形成規(guī)模，而且可以吸引外地的客戶。而小商品市場(chǎng)則不能把外地的客商吸引過(guò)來(lái)，只能局限于本縣范圍內(nèi)，所以很難把市場(chǎng)培育起來(lái)。五是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)思想與建設(shè)市場(chǎng)的要求有一定的出入，他們只是把開發(fā)市場(chǎng)當(dāng)作單純的房地產(chǎn)開發(fā)，只管建設(shè)不管啟動(dòng)。
基礎(chǔ)設(shè)施不完善 饒州大市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施不完善、不配套，也是市場(chǎng)難以啟動(dòng)的另一主要原因。一是當(dāng)由時(shí)政府規(guī)劃，開發(fā)商承諾建設(shè)的北緯三路和停車場(chǎng)等設(shè)施，至今還沒(méi)有開工。饒州大市場(chǎng)市場(chǎng)汽車難進(jìn)去，貨也難出來(lái)，運(yùn)輸有障礙，市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)很好的交通環(huán)境和經(jīng)營(yíng)氛圍，增加不了人氣也就增加不了財(cái)氣和商機(jī)。按照規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，饒州大市場(chǎng)的北緯三路東西長(zhǎng)177 米，南北寬30 米，市場(chǎng)東側(cè)路南北長(zhǎng)97 米，寬12米，西邊還有停車場(chǎng)等，在市場(chǎng)竣工時(shí)要全線貫通和啟用（要求2003年10月底拆遷平整到位，年底硬化到位）。但是上述必建工程至今依然故我，不見動(dòng)靜，卻成為名副其實(shí)的垃圾堆。“饒州大市場(chǎng)，交通便利、環(huán)境優(yōu)美”也就成為一句空話。二是市場(chǎng)內(nèi)的綠化、亮化、美化嚴(yán)重不足。按規(guī)定人均2—4平方米，饒州大市場(chǎng)的綠化面積不得少于500平方米，而饒州大市場(chǎng)基本沒(méi)有綠化，只有幾棵即將要死的盆景“形影相吊，孤芳自賞”，更不要說(shuō)美化、亮化。整個(gè)大市場(chǎng)顯得沒(méi)有一點(diǎn)生機(jī)。三是生活設(shè)施欠缺。水電還沒(méi)有完全進(jìn)戶，而且只有一個(gè)進(jìn)水閘，根本無(wú)法滿足市場(chǎng)的供水需要，給生活和經(jīng)商帶來(lái)極大的不便，甚至是阻礙。四是公用的下水管道不是密封的，夏天一到，就污水橫流，臭氣難聞，給市場(chǎng)的環(huán)境造成了極壞的影響，令購(gòu)買商品者望而卻步、望市興嘆。五是批發(fā)市場(chǎng)需要的中間過(guò)道上面的遮雨篷也沒(méi)有按照要求做起來(lái)，給做批發(fā)生意的業(yè)主經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來(lái)不便。六是公共部位的維護(hù)工作也不盡如人意，按照建設(shè)部規(guī)定，售房收入的2—3%的資金用于今后維護(hù)路面、水管、防火、路燈等設(shè)施，這批資金沒(méi)有著落，以后的維護(hù)沒(méi)有保障。
試想一個(gè)功能不健全，設(shè)施不完善，交通不便利，安全無(wú)保障，環(huán)境不優(yōu)美甚至是惡劣的市場(chǎng)，居民連住都不喜歡，誰(shuí)還愿意進(jìn)去做生意？
政府引導(dǎo)不到位 一個(gè)成熟市場(chǎng)的形成有其內(nèi)在的必然規(guī)律，是由于長(zhǎng)時(shí)間的積累慢慢形成的。但如果有政府的正確引導(dǎo)，就會(huì)加快市場(chǎng)形成的步伐。饒州大市場(chǎng)至今冷冷冰冰，形成不了規(guī)模和氣候與當(dāng)時(shí)重視市場(chǎng)載體建設(shè)，忽視市場(chǎng)主體培育，沒(méi)有深入的研究市場(chǎng)運(yùn)作的客觀規(guī)律，沒(méi)有加大培育市場(chǎng)的力度，缺乏正確引導(dǎo)不無(wú)關(guān)系。一是沒(méi)有一個(gè)具體而現(xiàn)實(shí)的優(yōu)惠政策鼓勵(lì)批發(fā)商入內(nèi)經(jīng)營(yíng)。二是缺乏必要的行政手段。在交通、經(jīng)營(yíng)區(qū)域等方面的引導(dǎo)和干預(yù)。象義烏的小商品大市場(chǎng)、樂(lè)平贛東北大市場(chǎng)、南昌洪城大市場(chǎng)等都是由于政府的正確引導(dǎo)而逐漸發(fā)展起來(lái)的。三是缺少活躍市場(chǎng)、培育市場(chǎng)的組織和啟動(dòng)機(jī)制，沒(méi)有專人抓市場(chǎng)的啟動(dòng)和繁榮。
購(gòu)商鋪者經(jīng)商的少 據(jù)饒州大市場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)反映，饒州大市場(chǎng)的業(yè)主相當(dāng)一部分是工薪階層，有固定的收入，或者是有一定閑置資金的人。這一階層的人群，一方面缺少投資經(jīng)商的沖動(dòng)和強(qiáng)烈經(jīng)商的欲望。另一方面是缺少經(jīng)商的經(jīng)驗(yàn)。買下產(chǎn)業(yè)，只是想到時(shí)候出租獲取一定的租金，自己不考慮經(jīng)商搞批發(fā)，所以有許多店鋪一直在等人租下，租不租的出去對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)狀況也沒(méi)有多大的影響，沒(méi)有迫切需要資金周轉(zhuǎn)或資金回籠的壓力，也不急于把店鋪盤活。另有一部分業(yè)主雖然自己經(jīng)商，但持觀望態(tài)度。看大家都沒(méi)有進(jìn)來(lái)開店，自己也就不愿意進(jìn)來(lái)，怕影響自己的生意。或者他們?cè)镜慕?jīng)營(yíng)場(chǎng)所就很好，到這里購(gòu)買店鋪是求更大的發(fā)展，結(jié)果看到這里沒(méi)有一點(diǎn)商氣，就想等到大家都來(lái)做生意時(shí)再進(jìn)駐。這也是市場(chǎng)冷清的又一原由。
有識(shí)之士認(rèn)為：“繁榮饒州大市場(chǎng)就要補(bǔ)好課、上好課，再建市場(chǎng)就要備好課。”
“補(bǔ)好課”，“變冷為熱” 政府要樹立啟動(dòng)了一個(gè)市場(chǎng)就培育了一個(gè)巨大稅源，培育了一個(gè)市場(chǎng)就增加了大量就業(yè)崗位的觀念，做好啟動(dòng)與繁榮饒州大市場(chǎng)的“補(bǔ)課”工作。一是考慮重新給饒州大市場(chǎng)科學(xué)定位，利用本地的原有資源和優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)型為中小型的其他專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。二是出臺(tái)一系列切實(shí)可行的、有現(xiàn)實(shí)意義的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)正在做批發(fā)生意和想做批發(fā)生意的業(yè)主進(jìn)入饒州大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。三是要參照外地成熟市場(chǎng)的作法，鼓勵(lì)開發(fā)商把業(yè)主的店鋪以契約的方式暫時(shí)收回，通過(guò)中介租出去，逐年返利給業(yè)主，逐年活躍市場(chǎng)。或者以整體的形式招商引資，讓大的經(jīng)濟(jì)體來(lái)規(guī)劃市場(chǎng)的未來(lái)。四是成立相關(guān)的啟動(dòng)市場(chǎng)、培育市場(chǎng)的組織機(jī)構(gòu)。做到有領(lǐng)導(dǎo)親自抓、專門抓、經(jīng)常抓。做到建好一個(gè)，啟動(dòng)一個(gè)，收益一個(gè)。
“上好課”，“起死回生”一方面，政府要把承諾的配套工程盡快的建設(shè)到位。另一方面要上好思想政治課，督促開發(fā)商盡快把做市場(chǎng)當(dāng)作開發(fā)房地產(chǎn)的思想中轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，把注意力放到啟動(dòng)市場(chǎng)、培育市場(chǎng)上來(lái)。。一是要盡快完善市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施，完善市政功能，優(yōu)化人居環(huán)境。硬化北緯三路、建好停車場(chǎng)、美化亮化市場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境，改造好排水管道與進(jìn)水閘門等基礎(chǔ)設(shè)施，給業(yè)主一個(gè)舒適的創(chuàng)業(yè)環(huán)境、優(yōu)越生活環(huán)境；給客商一個(gè)便利的交通環(huán)境、滿意購(gòu)物環(huán)境。二是加大管理市場(chǎng)的投入。有良好的管理秩序，就有良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，就能給經(jīng)商者安全感，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者的信心。要求開發(fā)商把公共部位的維護(hù)管理基金按照建設(shè)部的規(guī)定（售房資金的2—3%）標(biāo)準(zhǔn)上繳到位，以便加強(qiáng)市場(chǎng)的管理。
“備好課”，“防患未然”市場(chǎng)是各種交換關(guān)系的總和，是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是促進(jìn)資源合理流動(dòng)的優(yōu)化配置樞紐。建設(shè)小商品市場(chǎng)可以活躍縣域經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)崗位，培植稅源與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，增加財(cái)政收入，改變城市面貌，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)加速發(fā)展。但是如果不精確論證，科學(xué)定位，規(guī)范運(yùn)作，正確引導(dǎo)，就會(huì)造成大量的重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力，反而成為沉重的經(jīng)濟(jì)包袱，貽害后代。一是要按照放手發(fā)展、積極引導(dǎo)、先引后建、逐步完善的原則建設(shè)。因地制宜，找準(zhǔn)本地優(yōu)勢(shì)和潛力，努力發(fā)展生產(chǎn)，培植比較穩(wěn)定的貨源。二是要把市場(chǎng)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別開來(lái)，避免固定資產(chǎn)投資過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)。三是要實(shí)行低稅費(fèi)培育政策，采取“欲取先予”的原則建設(shè)和培育市場(chǎng)。四是要統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)自發(fā)形成的市場(chǎng)積極引導(dǎo)，鼓勵(lì)股份合作制的形式興建。
中共鄱陽(yáng)縣委辦公室
